Construye tu hogar, ¿Amortizamos hipoteca?
¿Qué es lo que más nos conviene?
Ahora que se acerca la última parte del año, una vez que pase Halloween, con el permiso del Black Friday y el puente de la Inmaculada o la Constitución, como bien queráis llamarlo, empezaremos a impregnarnos queramos o no del espíritu navideño
Surgen innumerables movimientos económicos y uno de ellos va enfocado de lleno a la elección de amortizar nuestra hipoteca o no. ¿Qué conviene en cada caso? Dada mi situación, ¿Debería amortizar? ¿Cuánto es lo máximo que puedo desgravarme?
En la mayoría de las hipotecas en España el método de amortización que más se emplea es el francés, sistema que utiliza cuotas constantes (en el caso de que el interés sea fijo) para devolver al banco la cantidad prestada más los intereses que se generan de la contratación de un préstamo hipotecario o cuotas variables (interés variable) en el caso en el que elijamos como índice de referencia el Euríbor (interés variable utilizado para la mayoría de hipotecas)
En este sistema, el pago de la cuota está formado por el capital pendiente de amortizar y por el porcentaje del tipo de interés asociado. Es en el pago de la primera cuota cuando pagamos más intereses en toda la vida del préstamo y en la última cuota, el momento en el que menos y más reducimos el capital pendiente de amortizar hasta devolver el total de la cantidad prestada
Olga me consultó la semana pasada si las condiciones que le habían ofrecido para su hipoteca en su banco habitual eran buenas o no y que cuánto iba a pagar de intereses por la operación. Quería pedir una hipoteca de 122.000€ a 30 años y le ofrecieron una hipoteca fija al 2'65%. La cuota mensual que le salía dado el caso, era de 492€, de los cuales en su primera mensualidad pagaría 269€ de intereses (intereses más altos de toda la vida del préstamo) y los 223€ restantes, irían destinados a amortizar el principal (122.000€). (Los intereses y la amortización del principal mensuales, se calculan según el sistema de amortización francés y su fórmula matemática, siendo decreciente el importe que se paga de intereses desde la primera cuota hasta la ultima)
Lejos de entrar a valorar si las condiciones se adaptan a las necesidades y al perfil de Olga, hoy no es el tema que os traemos, sí que me gustaría comentar que de la operación, en caso de que Olga no amortice ningún año parte del préstamo o incluso en su totalidad, acabará pagando 177.120€, de los cuales 55.120€, son los intereses totales a los que ha de hacer frente
El tema que nos ocupa hoy nos ayuda a tomar conciencia de que saber cuándo amortizar durante la vida del préstamo (según la tabla de amortización en cada caso) puede hacer que ahorremos mucho dinero a lo largo de la operación. Dinero que podemos destinar a otros fines como por ejemplo, hacer de nuestra casa, un hogar muy confortable
Imaginemos que Olga contrata esa hipoteca y que a los quince días de hacerlo le toca la lotería, sí, muy afortunada ella pero se enfrenta a la decisión de cancelar su préstamo hipotecario parcial, totalmente o incluso a la de no hacer nada. ¿Qué necesita saber para tomar la decisión adecuada? Conoce ya los intereses que va a pagar durante 30 años si no amortiza antes. A sus 57 años acabaría de pagarlo. Debería buscar opciones de inversión en el mercado para poner a trabajar 122.000€ y que a lo largo de esos 30 años le diesen una rentabilidad superior al coste del préstamo (recordemos que era de 55.120€). De acuerdo, aquí entran otros factores, tanto personales como técnicos, como por ejemplo que el perfil de Olga es conservador, y también entre otros, entraría en juego el interés compuesto a la hora de sacar la mayor rentabilidad posible a su dinero, los impuestos asociados a la rentabilidad, etc..., aspectos que hoy tampoco toca
En definitiva ¿Puedo encontrar un producto de inversión en el que obtenga una rentabilidad superior a lo que cuesta mi hipoteca durante el tiempo que estaré pagándola?
Podemos afirmar que en los primeros años de una hipoteca, amortizar parte del préstamo hará que ahorremos más intereses que si lo hacemos en los últimos años de su duración. Es necesario conocer que a la hora de amortizar un préstamo hipotecario (siempre y cuando se trate de una amortización parcial) podemos reducir nuestra cuota mensual, manteniendo el plazo (30 años en el caso de Olga) o por el contrario, mantener la cuota mensual (492€ según el ejemplo) y reducir su duración. Si nuestra decisión se basase únicamente en pagar los menos intereses posibles, cuanto menos tiempo estemos pagando la hipoteca más ahorraremos
Insisto en que al final lo que va a primar es nuestra situación. Si mi cuota me está asfixiando y no llego a fin de mes está clara cuál será mi decisión
Otro aspecto a valorar a la hora de amortizar una hipoteca es la fecha de constitución del préstamo y es que las hipotecas constituidas con anterioridad al 1 de enero de 2013 pueden desgravarse un 15% de hasta un máximo de 9.040€ en la declaración de la renta, lo que implica un ahorro de 1.356€ anuales. (Hay que calcular si nuestra cuota anual supera o no este importe para poder completar la amortización hasta alcanzar el máximo en caso de que nos lo permita) Si tanto tú pareja como tú, sois los propietarios de la vivienda, como es el caso de Alfonso y María, pueden duplicar esta desgravación ya que hacen la declaración de la renta de manera individual. Sería diferente si la hiciesen de manera conjunta, ya que solo podrían aprovechar la ventaja fiscal una vez
Espero que vayamos resolviendo dudas e incógnitas a medida que vais leyendo. Cuando el tipo de interés es variable y la previsión es que el Euríbor se dispare, también debemos pararnos a analizar la conveniencia de destinar parte de nuestros ahorros a la amortización de hipoteca
Al final y para concluir y respondiendo a la duda que nos asaltaba hoy a cerca de amortizar o no hipoteca lo más práctico es aplicar el sentido común. Es clave como siempre analizar nuestra situación en cada momento y aplicar según la misma, nuestro conocimiento adquirido para tomar la decisión más adecuada